Taxe de 3 % : l’exonération que vous croyez acquise vient de changer de régime

Vous pensez. L’engagement pris autrefois nous exonère, une fois pour toutes.

Ce que dit le texte. Il ne le fait plus. La loi du 25 juin 2026 contre les fraudes sociales et fiscales a réécrit le d du 3° de l’article 990 E : l’engagement de communiquer sur demande a disparu, remplacé par une déclaration annuelle. Et l’article 990 F, modifié par le même texte, impose ce dépôt « aux redevables ainsi qu’aux entités juridiques mentionnées aux d ou e » : la déclaration n’est plus l’affaire de ceux qui paient, mais de ceux qui ne veulent pas payer (loi n° 2026-534 du 25 juin 2026, art. 102).

Vous pensez. Une déclaration au bon niveau couvre toute la chaîne.

Ce que dit le texte. Non : chaque entité de la chaîne doit souscrire sa propre déclaration pour être exonérée, quel que soit le nombre d’entités interposées, et une société ne peut pas se prévaloir des valeurs déclarées par une autre société du groupe. La taxe est due par le maillon le plus proche de l’immeuble qui n’est pas exonéré — et toute entité interposée est solidairement responsable du paiement (CGI, art. 990 F ; Cass. com., 31 janv. 2006, n° 02-20.387).

Vous pensez. Une déclaration imparfaite vaut toujours mieux que rien.

Ce que dit le texte. C’est l’inverse. La tolérance qui permet de régulariser sans payer la taxe vise ceux qui n’ont pas déposé de déclaration ; la Cour de cassation en exclut ceux qui ont déposé des déclarations incomplètes ou erronées. Une valeur mal estimée, un associé oublié, un pourcentage inexact suffisent à faire tomber le bénéfice de la régularisation (Cass. com., 31 janv. 2006, n° 02-20.387).

Vous pensez. En cas de mise en demeure, on dépose sous trente jours et l’affaire est close.

Ce que dit le texte. Une seule fois. Une société luxembourgeoise avait transmis tardivement les renseignements dont il résultait qu’elle n’était pas redevable au fond. Ayant déjà bénéficié une fois de la tolérance, elle a été jugée redevable de la taxe pleine. La taxe cesse alors d’être un impôt sur un patrimoine pour devenir la sanction d’un retard (Cass. com., 4 nov. 2020, n° 18-11.771).

Vous pensez. La taxe frappe ce que la structure possède réellement.

Ce que dit le texte. Elle frappe la valeur vénale des immeubles et droits possédés au 1^er janvier. Les dettes ne s’imputent pas, l’emprunt d’acquisition pas davantage. Et la taxe n’est pas déductible du résultat imposable : son coût réel est son montant nominal (CGI, art. 990 F, al. 1 et 990 G). Sur un actif fortement financé, la taxe annuelle peut dépasser le rendement net de l’immeuble.

Vous pensez. Trois ans, comme en matière d’impôt sur les sociétés.

Ce que dit le texte. La taxe se recouvre selon les règles des droits d’enregistrement. À défaut de prescription abrégée — que la jurisprudence apprécie strictement — le droit de reprise s’exerce jusqu’à l’expiration de la sixième année suivant celle du fait générateur. Le fait générateur étant annuel, un seul contrôle peut appeler sept années en même temps, majorations et intérêts en sus (CGI, art. 990 F, al. 4 ; LPF, art. L. 186).