Investissement immobilier · Structuration
Investir dans l’immobilier : ce qui se décide avant la promesse
Le montage se choisit une fois, et il commande le coût d’entrée, le coût annuel, celui de la sortie et celui de la transmission. Après la signature, on subit une structure qu’on n’a pas vraiment choisie.
Six arbitrages
Ce que vous pensez, et ce qu’il en est
Les exemples sont volontairement simples : ils donnent l’ordre de grandeur, pas le calcul de votre dossier.
Vous pensez. Acheter le bien coûte moins cher que monter une opération sur titres.
En réalité. En droits, l’écart est massif : l’acquisition d’un immeuble supporte un taux départemental de 3,80 %, porté à 4,50 % par la plupart des départements, auquel s’ajoutent la part communale et les frais d’assiette (CGI, art. 1594 D). L’acquisition de titres relève de l’article 726. Mais acheter la société, c’est acheter son passé fiscal : l’arbitrage se fait avec une garantie, pas avec une calculette.
Acquisition de 4 M€
Sur l’immeuble, les droits approchent 6 % du prix.
Sur des actions non immobilières, 0,1 %.
L’écart finance très largement l’audit qui sécurise le share deal.
Vous pensez. L’amortissement allège durablement la fiscalité de l’exploitation.
En réalité. Il l’allège, puis il se rend. La plus-value professionnelle réintègre les amortissements pratiqués et ne connaît pas l’abattement pour durée de détention des particuliers. Sur un horizon court, l’IS coûte souvent plus cher au total qu’il n’a rapporté pendant l’exploitation (CGI, art. 219, I).
Immeuble de 2 M€, revendu au bout de huit ans
À l’IS : l’exploitation est allégée chaque année.
À la revente : les amortissements sont repris dans la base.
Le point de bascule se calcule. Il ne se devine pas.
Vous pensez. C’est une réorganisation interne, entre moi et ma société.
Ce que dit le texte. L’apport est une aliénation à titre onéreux : il est soumis au droit de préemption, et la commune peut préempter le bien. La cession ultérieure de la majorité des parts d’une SCI l’est également — sauf lorsque la société est constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré (C. urb., art. L. 213-1).
Un apport préparé pour la fin du mois
Déclaration d’intention d’aliéner à déposer.
Délai d’instruction à purger avant l’acte.
Et un risque, faible mais réel, de préemption.
Le calendrier de l’opération n’est plus le vôtre.
Vous pensez. C’est une question technique qui se règle chez le notaire.
En réalité. Elle se règle avant la promesse, parce qu’elle en commande les clauses. Option ou non, TVA sur marge, engagement de revendre ou de construire : ces choix décident du coût réel d’acquisition et de la récupération sur les travaux à venir. Pris après, ils ne se prennent plus.
Un immeuble à rénover lourdement
TVA récupérable sur les travaux si le régime le permet.
Non récupérable dans le cas contraire.
Sur un budget de travaux, l’écart se compte en dizaines de milliers d’euros.
Vous pensez. La qualification se regardera le jour de la vente.
Ce que dit le texte. Elle se regarde le jour de la vente et sur l’année qui la précède, et rien n’exclut les immeubles que la société utilise pour sa propre exploitation. Une société qui possède ses murs peut basculer à 5 % sans que personne ne l’ait anticipé (CGI, art. 726, I, 2°).
Cession de titres pour 6 M€
Au taux de 0,1 % : 6 000 €.
Au taux de 5 % : 300 000 €.
Et la qualification se prépare des mois avant la cession.
Vous pensez. Une fois les statuts déposés, il n’y a plus qu’à encaisser.
En réalité. Chaque enveloppe ouvre un calendrier déclaratif propre, et l’oubli ne se voit que des années plus tard. La taxe de 3 % en est l’exemple le plus coûteux : depuis la loi du 25 juin 2026, la déclaration au 15 mai s’impose aussi aux entités qui invoquent l’exonération (CGI, art. 990 E et 990 F).
Une structure constituée en janvier
Première échéance déclarative : le 15 mai suivant.
Et chaque maillon de la chaîne déclare pour lui-même.
L’obligation naît avec la société, pas avec le premier contrôle.
Trois de ces six arbitrages se prennent avant la signature de la promesse, et deux ne se rattrapent jamais. C’est la raison d’être de cette offre : elle se vend en amont, au moment où le choix existe encore. Voir aussi taxe de 3 %, pour l’obligation annuelle, et relecture de bail commercial, pour ce qui vient ensuite.
Notre offre
Un forfait, annoncé d’avance
Audit de structuration immobilière
Le coût total de chaque montage, sur l’horizon où vous détenez.
Ce que nous faisons
- Un entretien de cadrage sur le projet et sur votre horizon
- La comparaison chiffrée de deux ou trois enveloppes
- L’examen du mode d’acquisition et du régime de TVA
- La revue des droits de préemption à purger
- Le calendrier déclaratif de chaque schéma
Ce que vous recevez
- Une note écrite et sourcée
- Le tableau comparé des quatre coûts
- Les points à faire trancher par votre notaire
- Ce qui se décide avant la promesse, et ce qui peut attendre
- Sous une semaine après réception des pièces